Zašto Županija koči investiciju od 150 milijuna na Bosanci? Investitor: Ovakvo nešto nigdje nismo doživjeli

Autor: dubrovackidnevnik.hr Autori fotografija: NK/LK arhiva
Na investicijskom forumu Dubrovačko – neretvanske županije potaknulo se pitanje i projekta izgradnje kuća na Žarkovici. U ime investitora iz publike je pitanje postavio Craig Cameron, koji je pitao zbog čega još uvijek nije donesen UPU Bosanka II, čiju izradu su financirali investitori koji su još 2005. godine kupili građevinsko zemljište, a kojima ni danas nije dozvoljena gradnja. Cameron je pitao župana kakva se to poruka šalje investitorima.

'UPU se nije mogao donijeti jer nije bio u suglasnosti s planovima višeg reda. Žao nam je što investitor ne može realizirati investiciju, ali taj se teret ne može prebaciti na Županiju,' odgovorio je Dobroslavić, a u raspravu se uključio i gradonačelnik Andro Vlahušić. 'To je jedan od projekata s kojim se nismo usuglasili sa Županijom,' rekao je uz objašnjenje kako će se u GUP-u redefinirati odredba o 'vizurama Srđa,' dok je Dubravka Šuica rekla kako je struka ta koja treba definirati što su to 'vizure.'

Inače, početkom 2010. godine Grad Dubrovnik započeo je proces urbanističkog plana uređenja naselja Bosanka. Nakon više od tri godine i dvije javne rasprave još uvijek nije siguran ishod urbanističkog plana uređenja zemljišta koje obuhvaća 10 hektara južno od naselja Bosanka. Stanovnici naselja Bosanka posjeduju oko 70 posto zemljišta koje je pod urbanističkim planom uređenja, dok poznati američki i britanski ulagači drže preostalih 30 posto.

Strani ulagači već osam godina pokušavaju realizirati svoju investiciju. Zemlju su 2005. godine kupili britanski ulagači koje je zastupao vrlo ugledni Barclays Wealth i Equity Trust Group. Zemljište je bilo označeno za stambenu izgradnju (M11). Više puta u posljednjih osam godina vlade raznih političkih spektara potvrdile su status zemljišta na Bosanki za stambenu izgradnju i u 2010. godini predstavljen je projekt Fenestra Village uz potporu Veleposlanstva Velike Britanije u Zagrebu i u Dubrovniku.

Također, u 2010. godini američki ulagači koje zastupa veliki strani ulagač  NHC Capital pridružili su se britanskim ulagačima s planom razvoja gradnje niske gustoće i visine. Riječ je o projektu od samo 26 kuća od čega je 65 posto njih samo s jednom nadzemnom razinom. Ulagač planira razvoj lijepog naselja koje obuhvaća puno zelenih zona, a 83 posto područja u njihovom vlasništvu bit će ili zelene površine ili cestovne površine.

Između pojedinačnih parcela predviđene su zelene tampon zone, a hortikulturalni projekt mora biti sastavni dio lokacijske dozvole. Urbanisti su predvidjeli maksimalne veličine građevinskih čestica dopuštene GUP-om. Iako GUP Grada Dubrovnika propisuje građevinski koeficijent 2, sukladno preporukama Konzervatorskog odjela područje stranih ulagača imat će građevinski koeficijent 0,4.

Investitori tvrde kako svi osim jedne zainteresirane strane u ovom procesu, uključujući Grad Dubrovnik, Konzervatorski odjel, Ministarstvo kulture, Ministarstvo graditeljstva, Agenciju za promociju stranih investicija te visoke britanske i američke diplomate, snažno podupiru razvoj zemljišta na Bosanki.

Craig Cameron koji aktivno predstavlja britanske ulagače od 2005. godine izrazito je razočaran zbog načina na koji se stopira njihova investicija. U trenutku kada lokalna i centralna vlast te sve političke stranke u Hrvatskoj pokušavaju promovirati strana ulaganja i razvoj, američki i britanski ulagači ozbiljno su zabrinuti oko njihovog ulaganja koje je ugroženo sporošću donošenja prostornog uređenja zbog protivljenja župana.

'Protivljenje Županije odnosi se na stavku generalnog urbanističkog plana koji kaže 'Padine Srđa moraju ostati nepromijenjene'. Smatramo takav stav neopravdanim. Stručnjaci i sve zainteresirane strane znaju da naša zemlja nije na padinama, ni na brdu Srđ. Župan i njegova bliska suradnica Marina Oreb učinili su ovo osobnim pitanjem iz nama nepoznatih razloga pri čemu proturječe svojim stajalištima na sličnim pitanjima. Kupili smo zemljište za stambenu izgradnju, održali smo obećanje u vezi visine i gustoće gradnje, angažirali smo vrhunske hrvatske i međunarodne stručne timove za izradu projekta u skladu s povijesti i krajolikom Dubrovnika. Sramotno je ovo što se događa s našim projektom i sramotno je što su stotine britanskih ulagača već oštećeni zbog iracionalnog protivljenja župana i njegovog tima,' kaže Cameron.

'Nakon svih ovih godina nije mi jasno zašto župan s jedne strane ulaže novce u investicijske forume i zove nas na njih, a druge strane namjerno zaustavlja investiciju koja bi otvorila brojna radna mjesta i kroz komunalne naknade povećala lokalne proračune. Otvoreno nam je rekao da, iako smo kupili građevinsko zemljište, to ne znači kako na njemu možemo i graditi. Razvijali smo projekte u brojnim državama svijeta, ali ovakav tretman još nigdje nismo doživjeli. Županija koči realizaciju našeg projekta i namjerno pogrešno interpretira prostorno-planske odredbe. To dovodi u pitanje vjeru u cijeli pravni sustav Republike Hrvatske. Šteta je što cijeli grad ovisi o jednom čovjeku. Njegovi potezi značajno utječu na imidž Hrvatske na međunarodnom investicijskom tržištu,' naglašava Cameron.

Samo zemljište, predmet urbanističkog plana uređenja, predstavlja proširenje naselja Bosanka, sastavnog djela Grada Dubrovnika. Lokacija je udaljena oko 20 km od Zračne luke Dubrovnik, što je oko 20 minuta vožnje, dok je sam Dubrovnik udaljen samo 10 minuta vožnje. Žičara koja vozi s vrha Srđa do Dubrovnika od naselja je udaljena samo nekoliko minuta hoda.


Čak 70 posto zemljišta u sklopu urbanističkog plana uređenja u vlasništvu je lokalnih vlasnika, dok je preostalih 30 posto u vlasništvu tvrtke Nova Europska Ulaganja d.o.o., tvrtke kćeri američkog investicijskog fonda NCH Capital. NCH Capital ušao je u investiciju 2010. godine kao manjinski vlasnik, a 2012. je kupio cijeli projekt. NCH Capital američki je privatni equity fond koji upravlja s više od tri milijarde dolara kapitala. Ovo je njihova prva investicija u Hrvatskoj, a obzirom na prepreke koje nailazi zbog realizacije zaista je pitanje hoće li se na neku drugu uopće i odlučiti i kakvu će ovo biti poruka drugim investitorima koji razmišljaju o ulaganju u Hrvatsku.

NCH Capital kupio je građevinsko zemljište od Barclays Wealth i Equity Trust Group, koji su građevinsko zemljište kupili 2005. godine. Ova grupa ulagača uložila je do sada gotovo 100 milijuna eura u nekretnine u istočnoj Europi u 2005. i 2006.

Kako bi započeli sa svojom investicijom, ulagači traže odobrenje Županije kako bi urbanistički plan uređenja mogao ići na glasovanje u Gradsko Vijeće. Sva ostala odobrenja su dobivena. Ulagač planira uložiti više od 20 milijuna eura u projekt.

'Vjerujemo kako je razvoj ovog projekta od posebnog interesa za Županiju i grad Dubrovnik jer će zaposliti velik broj ljudi, a riječ je o realnoj i financijski zatvorenoj investiciji. Sve građevinske radove, uključujući i arhitektonska rješenja, radit će isključivo domaće tvrtke. Projekt je napravljen prema najvišim ekološkim standardima i potpuno se vizualno uklapa u postojeći krajolik. Ovo je NCH-ova prva investicija u Hrvatskoj, moramo je realizirati kako bismo dobili sredstva za ulaganje u druge projekte. Kao osoba koja vjeruje u bolju budućnost svoje države i predstavnica stranih investitora, vjerujem da će Županija preispitati svoj stav i dopustiti nam početak razvoja na Bosanki,' istaknula je Renata Suša iz tvrtke investitora. 

Potrebno je dodati da su investiori do sada ishodovali pozitivno mišljenje Grada Dubrovnika koji od prvog dana izlazi u susret kako bi pomogli ulagačima realizirati investiciju na kojoj rade osam godina. Projekt snažno podržavaju stanovnici Bosanke, koji su vlasnici 70 posto zemljišta u okviru UPU-a. Također su dali javnu potporu ulagačima jer mnogi od njih trenutno žive u lošim uvjetima, s neadekvatnim cestovnim pristupom naselju i neadekvatnom infrastrukturom. Smatraju kako bi ulaganje u Bosanku značajno poboljšalo i njihovu kvalitetu života. Svoje pozitivno mišljenje dalo je i Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja jer se radi o građevinskom zemljištu te podržavaju projekt i ulagače. Konzervatorski odjel Ministarstva kulture također je dao pozitivno mišljenje, nakon što su investitori ispoštovali njihove smjernice. Ulagači su također dobili pozitivno mišljenje Hrvatskih šuma, Ministarstva poljoprivrede, Hrvatskih voda, HEP-a, DUZS-a,HAKOM-a i  MUP-a . Investiciji gradnje 26 kuća koje planira strani investitor i onoga što planiraju mještani Bosanke protivi se još jedino Dubrovačko – neretvanska županija, a razvoj projekta još uvijek stoji zbog njihovog negativnog mišljenja na oba UPU prijedloga.

Kronologija projekta:


 

Popularni Članci